Kredyt hipoteczny. Od czego zacząć by źle nie skończyć
Autor: Krzysztof Burchardt
Kto z nas nie marzy o własnym mieszkaniu? Bez konieczności dzielenia mieszkania z teściową, czy wynajmowaniem go u zrzędliwej babci. Jednak gdybyśmy mieli zbierać nasze oszczędności na nowe mieszkanie, okazałoby się, że moglibyśmy wprowadzić się do niego dopiero przed emeryturą. Z pomocą przychodzą nam kredyty hipoteczne.
Dzięki nim jesteśmy w stanie otrzymać pieniądze z banku na budowę lub kupno gotowego mieszkania dużo szybciej niż sami bylibyśmy w stanie uzbierać.
Kredyt hipoteczny jest najczęściej udzielany na cele związane z kupnem nieruchomości. Okres spłaty takiego kredytu to najczęściej 20 – 40 lat. Przez ten okres spłacamy go w równych lub malejących ratach. Bank w ramach zabezpieczenia i możliwości odzyskania pieniędzy w razie niemożności spłaty kredytu przez kredytobiorcę ustala zabezpieczenie w postaci hipoteki a często również weksla lub poręczenia osoby trzeciej.
Droga do uzyskania środków z kredytu hipotecznego nie jest jednak pozbawiona formalności. Banki w ramach swojego zabezpieczenia na samym początku procedury robią swojego rodzaju wywiad gospodarczy czy jesteśmy w stanie sfinansować spłacanie rat kredytu.
Dokumentacja wymagana do złożenia wniosku kredytowego
Przed wybraniem się do banku, musimy najpierw zebrać niezbędne dokumenty. Dokumentów jest sporo, jest to zajęcie czasochłonne ale jak wiadomo dla chcącego nic trudnego. Jeżeli chcemy mieć własną nieruchomość, to musimy się trochę postarać.
Banki wymagają następujących dokumentów:
- dokumenty potwierdzające naszą tożsamość
- zaświadczenia o uzyskiwanych dochodach przez osoby przystępujące do zaciągnięcia kredytu
- dokumenty poświadczające nasze zatrudnienie – nasz minimalny staż musi wynosić więcej niż 6 miesięcy
- cel kredytowania – może się to wydawać dla niektórych śmieszne ale przy zaciąganiu kredytu hipotecznego na dużą sumę pieniędzy, musimy spowiadać się z tego na co pieniądze są nam potrzebne
W przypadku kupna domu lub mieszkania wymagane jest:
- umowa przedwstępna sprzedaży
- odpis z księgi wieczystej
- akt notarialny potwierdzający nabycie prawa do lokalu
- w przypadku nowo budowanych mieszkań, musimy uzyskać od developera dokumenty potwierdzające fakt, że budynek jest budowany
W przypadku kupna działki budowlanej:
- odpis z księgi wieczystej
- dokument potwierdzający nabycie działki przez obecnego właściciela
- wypis z rejestru gruntów
- umowa przedwstępna sprzedaży
- opis planowanych prac budowlanych
- pozwolenie na budowę
- projekt architektoniczny
- potwierdzenie nabycia nieruchomości
- wypis z rejestru gruntu
Podany spis wymaganych dokumentów nie jest spisem ostatecznym, więc może się okazać, że bank zażąda od nas dodatkowych dokumentów. Wszystko po to aby zweryfikować nasz wniosek.
Procedura kredytowa
Wszystko zaczyna się od wyboru odpowiedniego dla nas banku. Ofert różnych banków jest wiele i spośród nich musimy wybrać najodpowiedniejszy z nich. Jeżeli mamy z tym problem, zawsze możemy zgłosić się do doradców finansowych, którzy pomogą nam przy wyborze odpowiedniego kredytu mieszkaniowego. Musimy jednak zwrócić uwagę na wiele istotnych szczegółów, które mają znaczący wpływ na koszt zaciąganego przez nas kredytu hipotecznego. Wszystkie te szczegóły opisane są w niniejszym artykule w dalszej jego części.
Słowem wstępu sama procedura kredytowa wygląda podobnie w każdym banku. Wszystko zaczyna się od złożenia wniosku kredytowego. Kredytobiorca dostaje od banku odpowiedni formularz a po jego wypełnieniu składa go w banku. Jest to dopiero początek drogi i wcale nie oznacza, że kredyt ten otrzymamy. Wcześniej możemy zapoznać się ze wstępnymi warunkami kredytu oraz jego kosztami, choć o szczegółowych kosztach dowiemy się później, w dalszym etapie procedury. Następnie bank sprawdza naszą zdolność kredytową dzięki której będzie wiedział czy przyznać nam go czy nie. W ramach oceny zdolności musimy przedłożyć wszelkie wymagane przez bank dokumenty. Analiza trwa dość długo i musimy na nią cierpliwie czekać. Jest to procedura skomplikowana, mająca na celu dokładną weryfikacje możliwości spłaty kredytu przez potencjalnego kredytobiorcę. W praktyce procedura ta trwa od tygodnia do nawet 2 miesięcy – w zależności od skomplikowania sprawy. Zdarza się również tak, że wniosek zostanie w banku zagubiony i znaleziony po jakimś czasie. Warto więc raz na jakiś czas przypominać o swoim istnieniu i pytać w banku jak wygląda sprawa naszego kredytu. Po zakończeniu procedury bank wydaje decyzję kredytową. Jest ona ofertą banku skierowaną do kredytobiorcy. Warunki do podpisania umowy możemy negocjować, co jest rzeczą bardzo ważną jeżeli zależy nam na tym aby kredyt był dla nas tańszy. Umowa kredytu jeszcze w tym momencie nie jest wiążąca. Staje się taką dopiero w momencie pisemnej zgody zainteresowanego pod rygorem nieważności. Na podpisanie umowy kredytu mamy ściśle określony przez bank czas. Po podpisaniu umowy kredytowej bank monitoruje przebieg naszego starania się o nowe mieszkanie. Sprawdza czy wydajemy powierzone przez bank zgodnie z przeznaczeniem.
Tak wyglądałaby po krótce procedura kredytowa. Wcześniej jednak warto zapoznać się z kilkoma istotnymi szczegółami, mającymi wpływ na wysokość płaconych przez nas rat kredytu:
Ocena zdolności kredytowej
Pierwszą rzeczą, którą możemy praktycznie zrobić sami to ocena zdolności kredytowej. Dzięki temu wiemy na jakie mieszkanie będzie nas stać i jak wysokie raty jesteśmy w stanie co miesiąc płacić. Bank weryfikując nasz wniosek kredytowy sprawdza ile maksymalnie możemy wziąć kredytu. Jest to swoistego rodzaju zabezpieczenie dla banku a także i dla nas, żebyśmy nie wzięli kredytu, którego nie będziemy mogli spłacić. Każdy bank w obliczaniu zdolności kredytowej sugeruje się innymi kryteriami , dlatego w jednym banku możemy dostać kredyt na określonych warunkach a w innym już go nie dostaniemy. Należy zwrócić uwagę, że wszelkie kalkulatory zdolności kredytowej nie powiedzą nam czy przejdziemy przez sito selekcji w banku. Ocena zdolności kredytowej dotyczy nie tylko naszej obecnej sytuacji majątkowej ale także naszej perspektywicznej sytuacji w przyszłości, umożliwiającej spłatę długu wobec banku.
Głównymi kryteriami do oceny tej zdolności są:
- okres na jaki chcemy wziąć kredyt – im krótszy, tym większe płacimy i tym większe ryzyko, że go nie będziemy w stanie spłacić
- zarobki oraz sposób ich uzyskiwania. Im wyższe zarobki tym lepiej. Również znaczenie ma na podstawie czego jesteśmy zatrudnieni. Najwyżej oceniana jest umowa na czas nieokreślony – daje możliwość stabilnej pracy, co dla banku jest również ważne. Inne umowy tzn. na czas określony lub umowa zlecenie są oceniane inaczej, co nie przesądza o tym, że nie mamy szans na wymarzony kredyt.
- oszczędności – jeżeli mamy wkład własny do inwestycji to po pierwsze możemy płacić mniejsze raty za mieszkanie a po drugie jesteśmy w banku wyżej oceniani.
- posiadanie innych zobowiązań jest oceniane negatywnie, więc najlepiej w momencie zaciągnięcia kredytu hipotecznego nie mieć do opłacania innych rat.
- ilość osób w gospodarstwie domowym – dla banków najlepszymi klientami są młode, dobrze zarabiające, bezdzietne małżeństwa. Każda osoba mieszkająca w gospodarstwie to dodatkowe obciążenie dla budżetu domowego o ile nie wnosi ona do tego gospodarstwa dodatkowych przychodów.
- koszty utrzymania przyszłego mieszkania – bank przed udzieleniem kredytu musi wiedzieć co chcemy kupić lub wybudować, aby mógł określić czy będziemy w stanie jednocześnie opłacać bieżące opłaty za mieszkanie takie jak prąd, woda, ogrzewanie, czynsz i inne składniki oraz raty kredytu hipotecznego.
Oprocentowanie
Drugą bardzo istotną sprawą przy wyborze kredytu jest jego oprocentowanie. Wysokość oprocentowania to indywidualna sprawa każdego banku i dobiera je on odpowiednio do wysokości naszych rat i długości spłacania rat kredytu. Przy kwotach kredytu często przekraczających 100 tys. zł i okresie kredytowania powyżej 30 lat wzięcie zbyt wysoko oprocentowanego kredytu oznacza to, że zamiast 100tys. spłacać będziemy 200 tys., ponieważ drugie 100 tys. będzie odsetkami od kredytu. Nie warto więc dawać zarobić bankowi więcej skoro mamy możliwość wzięcia kredytu niżej oprocentowanego gdzie indziej.
Oprocentowanie jest zawsze podawane w skali rocznej przy uwzględnieniu wysokości stóp procentowych i co miesiąc doliczane jest do kwoty spłacanego przez nas kredytu. W zależności od tego jak spłacamy kredyt, wysokość oprocentowania może być zmienna. Kredyt możemy spłacać równych przez cały okres kredytowania lub w ratach malejących. Wysokość rat równych przez cały okres spłaty kredytu jest prawie taka sama. Wahania mogą wynikać z wahań wysokości stóp procentowych. Zależne są one od kondycji naszej gospodarki. Im jest z nią lepiej, tym stopy są niższe. Raty malejące charakteryzują się tym, że na początku spłaty kredytu płacimy wyższe raty pod koniec okresu raty te są o wiele niższe , przez co ogólna suma odsetek może również być niższa. Banki dają taką właśnie możliwość spłaty ze względu na to, iż z reguły biorąc kredyt hipoteczny jesteśmy ludźmi młodymi, mającymi dużo sił i zapału do pracy, więc jesteśmy w stanie pracować więcej. Dzięki temu zarabiamy więcej i stać nas na płacenie wyższych rat. Gdy jesteśmy już w wieku około 50-60 lat, czyli gdy płacimy już ostatnie raty kredytu, nie jesteśmy tak obrotni jak kiedyś a na dodatek mamy na utrzymaniu również innych członków rodziny.
Marże kredytów hipotecznych również należy doliczyć do kosztów oprocentowania kredytu. Marże te są stałe i są dodatkowym zyskiem dla banków. Obecnie panuje tendencja do obniżania marż przez banki.
Waluta kredytu
Trzecia istotna przy wyborze kredytu hipotecznego jest waluta w której chcemy wziąć kredyt.
W zależności od waluty, możemy często zyskać nawet kilkaset złotych różnicy w porównaniu do kredytu wziętego w innej walucie. Różnice te biorą się z dwóch znaczących czynników: wysokości stóp procentowych danej waluty i kursu waluty w przeliczeniu na złotówki. W perspektywie 30 czy 40 lat spłacania kredytu czynniki te mogą równie dobrze dać nam spore korzyści, jak i straty. Szczególnie jeżeli sytuacja gospodarcza ulegnie sporym zmianom. Obecnie bardzo popularne jest zaciąganie kredytu we frankach szwajcarskich ze względu na niskie oprocentowanie. W przypadku kredytów w złotówkach oprocentowanie to jest znacznie wyższe. Kredyt w złotówkach jest dobry dla tych, którzy kredyt chcą spłacić szybko. Wtedy nie trzeba martwić się o zmiany kursu walut. Kredyty w walutach obcych pomimo niskiego oprocentowania narażone są na wahania kursowe i może się okazać, że w pewnym okresie płacimy bardzo niskie raty a po jakimś czasie raty bardzo wysokie.
Na jakie dodatkowe opłaty należy uważać przy wyborze kredytu?
Nie tylko na wyżej wymienione sprawy trzeba zwracać uwagę. Istotne jest również to, co pisane jest na umowach drobnym druczkiem. Należy dowiedzieć się o wysokości innych opłat, które najczęściej nie są przedstawianie wprost.
- Prowizja banku za udzielenie kredytu. Bank za samo przeprowadzenie procedury przyznania kredytu pobiera dodatkowe opłaty. Wysokość takiej opłaty waha się w granicach 1-2% wartości kredytu. Oczywiście im mniej tym lepiej dla nas.
- Ubezpieczenie nieruchomości – podobnie jak w przypadku kredytów samochodowych obowiązkowe jest ubezpieczenie przed zdarzeniami losowymi. Ubezpieczenie to obowiązuje przez cały okres spłaty kredytu. Kwota ubezpieczenia ustalana jest często indywidualnie z bankiem, kwota ubezpieczenia to kilkaset złotych rocznie.
- Ubezpieczenie od utraty pracy – często taki zapis występuje w umowie i oczywiście jest to kolejna opłata, którą wlicza się w ogólny koszt kredytu. Ubezpieczenie daje nam możliwość spłaty rat przez ubezpieczyciela w momencie kiedy pozostajemy bez pracy. Jest tu jednak cała masa obwarowań prawnych, przez co nie w każdym przypadku możemy liczyć na to, że gdy będziemy bez pracy , ubezpieczyciel będzie spłacał raty za nas. Gdy stracimy pracę w wyniku wypowiedzenia nam umowy o pracę z powodu redukcji etatów czy likwidacji firmy, możemy liczyć na to, że przez okres od 6 do 12 miesięcy ubezpieczyciel będzie spłacał raty za nas. Okres ten jest ściśle ustalony. W przypadku gdy sami zrezygnujemy z pracy, nie dostaniemy możliwości spłaty rat przez ubezpieczyciela. Z praktyki wielu osób wynika, że utrata pracy nawet z winy pracodawcy nie zawsze skutkuje uruchomieniem procedury ubezpieczenia od utraty pracy i pomimo tego iż pracy nie mamy, raty musimy płacić.
- Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę - w przypadku gdy kupujemy nieruchomość na rynku wtórnym, czyli nie nowe mieszkanie, w zależności od rodzaju nieruchomości kwota ta może wahać się od kilkuset do blisko 2 tys. zł
Wypłata kredytu
Gdy już przebrnęliśmy przez sito selekcji w banku, wiemy wszystko o warunkach zawartych w umowie kredytu, znamy wysokość rat i okres spłaty kredytu no i oczywiście podpisaliśmy umowę kredytową, czas na oczekiwanie na upragnione przez nas pieniądze. Wypłata następuje po podpisaniu umowy oraz spełnieniu warunków w jej zawartych, np. przedstawienie aktu notarialnego kupna nieruchomości bądź cesji wkładu budowlanego. Dodatkowo uiścić musimy wszelkie wymagane opłaty. W praktyce musimy możliwie jak najszybciej dostarczyć bankowi odpis z księgi wieczystej z prawomocnym wpisem hipoteki na rzecz banku. Póki tego nie zrobimy, zobowiązani jesteśmy do opłacania ubezpieczenia pomostowego co jest kolejnym kosztem, ponieważ jest to podwyższona rata naszego kredytu.
Podpisanie umowy nie oznacza, że dostaniemy wszystkie pieniądze od razu do ręki. W przypadku budowy domu banki bardzo często wypłacają pieniądze w transzach i często monitorują postęp budowy oraz wydatki z nią związane. Musimy sprawdzić jaka jest minimalna i maksymalna wysokość wypłaty transzy kredytu. Jeżeli bank ustali zbyt niską wysokość transzy, może oznaczać to opóźnienia w budowie. W przypadku nieruchomości gotowych, bank wypłaca kredyt bezpośrednio przelewem na konto sprzedawcy.
Podsumowując. Kredyt hipoteczny jest bardzo dobrym narzędziem pozwalającym na kupno nieruchomości, jednak bez odpowiedniej wiedzy, możemy wpaść w niezłe kłopoty jeżeli nie będziemy znali wszystkich warunków i nie przeczytamy wszystkich szczegółów pisanych na umowach drobnym drukiem. Wybierając kredyt kierujmy się chłodną kalkulacją a nie emocjami, bo gdy źle wybierzemy, żałować będziemy niemal do końca naszego życia.
Więcej o kredytach na www.finanseps.pl
Krzysztof Burchardt
artykuły tematyczne na zamówienie - avissimo@interia.pl
Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.